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居抜き物件の金銭的価値について

みなさまこんにちは。
寒いのに薄着でウロウロしていたら、一発でカゼ引いてしまいました(笑)
皆様も体調には十分お気をつけ下さい

そしてサッカーアジアカップで、寝不足気味の人も多いのではないでしょうか?
はい、私もその1人です 前の試合で川島選手がREDカードをもらった問題のシーン、私には今野選手はボール触っていなかったように見えたのですが、皆様はどう感じたでしょうか?まぁそれを言うと岡崎選手がファウルをもらった場面も普段なら笛が鳴らないシーンのように思いますが、左記にある川島選手退場の混乱が主審の判断を日本側有利へと心理的に導いたような気も・・・・・ん~、とにかく勝利してよかったです(笑)
個人的には岡崎選手が大好きです。粘りがあるプレーはどのスポーツでも共通ですが、いろんな意味で重宝されます。カタール戦こそ得点はありませんでしたが、あの試合は自分の中では岡崎選手&長谷部選手の活躍が大きかった気がしています
でもマンオブザマッチは香川選手かな(笑)


今回は、居抜き物件の価値を、どのように判断するかについての考え方の1つをご紹介致します。
様々な価値判断があると思いますが、その中でも今日は「金銭的価値」を中心に考えてみようと思います。



■このお店、公正な値段をつけるならいくらかな・・・?と考えてみる。


これは職業柄かもしれませんが、旅行先や遊びに行った地方などで居抜き店舗をガラス越しに見つけたりすると、

この物件、単純に金銭的価値だけをみるといくらくらいかな・・・
とすぐに考えてしまいます(笑)

余談ですが・・・(わが社の社長は、技術介入度が高い?伝統的?( あくまで私の予想(笑) ) な木造建築物が建築中の現場などを偶然発見すると、即クルマを停めて見に行っています(笑) その後「セイマー、あの梁はなぁ~」と建築の事をあまり知らない私に色々教えてくれるので、密かにそれが楽しみだったりもします

居抜き物件の価値判断において、まずは色々な種類の店舗の金銭的価値を見極めることが出来るようになれば、数字には現れない隠れたアドバンテージを確保することができます。

では「金銭的価値」を見極めるには、店舗のどの部分をどのように見ればよいか。金銭的価値とは「お金がかかっている=価値が高い」という意味ではありません。例えば厨房機器メーカーの最新情報などを知り尽くしていれば、店内に置かれている厨房機器が最新のタイプかなどは分かりますが、最終的に総合的な判断を行う時、そういった部分が価値判断に大きく関与してくることはほとんどありません。なぜなら中古品の性格上、その厨房機器の現状を完璧に把握することは難しいからです。

とはいえ、中古の厨房機器を中古専門店で買うより、居抜き物件に備え付いている中古厨房機器の方が、金額的には安くあがります。感覚的には中古専門店での購入価格の3分の1程度です。もちろん中古専門店の厨房機器は再メンテナンスを行った上での販売なので、値段に差があるのは当然ですが、新品、中古専門店、居抜き、それぞれののメリット・デメリットを認識したうえで判断することは大切です。


「え?3分の1?いやいやそれはないでしょセイマーさん」と思われた方もいるでしょう。確かに造作価格が中古専門店で購入するのと遜色ない値段で提示されている物件も数多く存在します。
居抜き店舗の金銭的価値は厨房機器に対しての金額だと思われている人が大半ですが、居抜き店舗の魅力は厨房機器の他にもう1つ大きな魅力があります。

私が考える、居抜き店舗を使った出店における最も大きな恩恵は、

「給排水配管、吸排気ダクト、同業態の営業許可」がすでにある(許容されている)部分です。


厨房機器や備品以外の見えない部分の設備に、半分以上の金額が付いていると思ってもいいくらいです。実際に店舗をスケルトンから建築された方ならお分りでしょうが、床下や天井内設備、電気工事のような見えない設備には、多くの資金を投入しなくてはいけません。この見えない設備の耐久年数は、一般的には厨房機器や備品などよりも長いため、目的の居抜き店舗がスケルトンから建築を行って数年以内であれば、その居抜き店舗の単純な「金銭的価値」は、比較的高いのではないかと判断できると思います。

配管や排気ダクトの構造は、図面を見ない限り正確な状況は分りません(たまに図面通りでない状況もありますが)内覧に伺う時は、可能な限り配管系の図面などを用意してもらうと良いでしょう。現場を見て図面を見て、ある程度判断できる力を養うと、また一歩安定経営に近づきます。

もちろん全ての店舗に通用する考え方ではありません。例えば業態的に配管などを酷使していそうな場合は、運営年数に反比例した信頼性をそのまま確保することは心理的に難しいでしょう。次の契約では排気箇所を屋上にして欲しいなどというビル側、家主側からの要望もあるかもしれません。

しかしこういった考え方を持つことで店舗選定の幅も広がり、たとえリスクを負う選択をしたとしても、納得度の高い物件選定を行うことができます。





テーマ : 仕事
ジャンル : 就職・お仕事

プロフィール

Saymer

Author:Saymer
洋楽ロック(80’s~90’s)と、スポーツ(球技全般)をこよなく愛しております。海山で自然との遊戯を好み、時間と資金と心に余裕があればすぐに動き出します。
読書も好きで、政治経済から推理小説、宗教理念やノンフィクション物まで何でも読みます。いい歳してTVゲームも好きで、結局インドアなのかアウトドアなのか自分でもよく分りません。
法律と科学を好み、文系か理系かこれまた自分でもよくわからない嗜好の持ち主です。
免疫力が弱いらしく、すぐにウイルスに負けてしまいます。阪和線で季節を問わず鼻水たらしながら本を読んでいるヒトを見かけたら、それは多分私です。

仕事は大阪の工務店で、不動産事業を行っております。
主に店舗不動産の仲介、売買、コンサルティングですが、収益物件取引、住居・店舗の賃貸や管理なども行っております。

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