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出店を考えるときの思考 その1【店舗前通行量】

早朝の心斎橋筋商店街。

朝の心斎橋筋




こちらは朝の法善寺横丁

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普段は、普段と言うのは多くの人々が利用する時間帯だが、この時間帯は車の通行(法善寺はもともと通れないがw)ができない。この商店街を利用した事のある方は分かるだろうが、車の通れる隙間など微塵もないのである。よって多くの利用者が、歩行者専用と勘違いしているほど、この商店街には人が溢れている。
多くの店舗オーナーさんが、この商店街立地に羨望の眼差しを向ける。もう少し家賃が安ければ私も出店を考えるんだけどなぁ・・・とよく聞く。しかし実際はそんな単純な話ではない。家賃が大幅に減額しても成り立たない業態などいくらでもある。更に言うならば、現況で成り立っている店舗、業態も少なからず存在している。人が多く通れば家賃が高くなる、この方程式は世界共通の店舗家賃設定における認識だろう。しかし重要なのは、店舗前通行人の「内容」である。


心斎橋筋商店街を例に取ると、まずは通行人の年齢層が低い。この商店街、元々は高貴な通路だった。今とはまったく違う意味で羨望の眼差しを受けていたのである。この商店街を歩ける事が一種のステータスでもあった。老舗店舗のオーナー様からよく伺う話である。その時代を生きた人々からすれば、今の商店街の姿は、もはやいくつもある筋の1つに過ぎないという。確かに品格という側面からみると頷ける内容なのかもしれない。時代と共に姿を変えてきた商店街に寂しさを感じているのだろう。個人的にも偏った業態構成に疑問を感じているが、功利主義的な発想が支配している今の状況で、文化的な要素を守る意見が通るとは思えない。加えて今の経済状況を鑑みると尚更その意見は立場を失うのである。


話を戻すと、年齢に相応して客単価も変動する。その考えからすると、高価な商品やサービスを提供する店舗の繁栄は期待できない地域だと言える。しかし、そうした業態を手掛ける強力なファンドパワーを持つ企業が、フラグシップとして出店しているのをたまに見るが、私はたやすく様々な情報を入手できるようになった今この世の中で、その手法に効力があるのか疑問を感じている。そんな店にはもちろん客などほとんど入っていない。文字通り旗の役割でしかない。そこから得られる効果が、今と昔ではかなり違うと感じている。その根拠は先ほど述べた情報の内容と、もうひとつ大きな要因がある。それは人の意識である。

昔は「心斎橋筋商店街にある店舗」としての効果は絶大だったと聞く。しかし今はそこにあろうがなかろうが、ユーザーにとってはほとんど関係なく、むしろ2等立地の更に横に延びる通路の奥深くに佇む店舗がもてはやされたりする。もちろんその店舗の料理が美味しい、サービスの質が高いなどもあるが、人が持つブランドイメージ、価値観、優越感などが時代と共に変化し、有名商店街に店舗があっても現在では「数多く存在する店舗の中の1つ」といった具合にしか捉えられていない店舗がほとんどだろう。逆に店舗オーナーが出店できた優越感に浸っている場合が多い。昔ならこの優越感が夜の謝辞等からお金に変わることもあっただろうが、現在ではこれが収益に寄与することは何一つない。


次に客の身分である。例えば同じ23歳でも大学生と銀行員では財布の中身は恐らく違う。学生と社会人の差は大きく、更に既婚、独身で同年齢でも大きく変わる。どの職業が一番お金を持っているかは一概に言えないだろうし、誰が既婚かなど判断することは不可能だ。このような内容にある程度の指針を付けるとすれば、周辺環境の理解がもっとも信頼できる。大型マンションが何棟あるか、オフィス街が近いか、目的の通路は、A地域からB地域への通り道として機能しているので、B地域の内容を見極めるなど、例えばこの3つだけでも明らかに出店戦略が変わってくる。そんなの当たり前の思考ルーティーンだと思う人でも、心斎橋筋商店街の強烈な通行量に判断が鈍る。以前のブログでも書いたが、この判断が破滅への第一歩となる可能性がある。見た目は若くても、どのような身分、質の人達なのか。そしてその中でもどのような人達が自店のオープンしている時間帯に通行しているか。人の質と言えば失礼な表現だが、この部分の見極めが、その場所で何が機能するかの大きな判断基準になる。ある意味では通行量よりも大事かもしれない。どれだけこの部分を入念に分析するかで、勝利を掴めるかどうかが半分は決まると言ってもいいだろう。


そしてこれは余談だが、ほとんどのオーナーが出店時には念頭に置いていない風評について。いつかの生産地偽装事件、O-157による集団食中毒、オイルショック、最近では狂牛病や口蹄疫、原発の放射線分布など、正確に細部まで理解・把握できない情報に対して、経済や世界は感情で動くことが多い。店舗経営、とりわけ飲食業ではこういった風評被害に経営が大きく左右される。しかし風評を突き詰めると、情報の真贋に確信が持てないからこそ風評被害が具現化するのであり、買わない人、食べない人に直接的な罪はない。情報を発信した側も言論の自由という曖昧なルールブックにのっとり発信している事がほとんどで、これまた発言・発信行為自体を避難するのも難しい。そうなると店舗不動産経営は、風評と共存していくしかないのである。どれだけそれに対しての対策を練っていても、、その努力とは別の次元で客足は遠のき、その施策とは無関係に原材料単価が上がるからである。唯一の対策があるとすれば、毎日の経営で顧客の信頼、ニーズを掴み続けることではないか。もしもの時でも風評がかかる以外の魅力部分で来店してもらえるような、ユーザーから見てそんな位置付けであるお店になることが、唯一の対策かもしれない。


最後に通行人の目的である。
自然の流れによって、厳密には流行のうねりや元々の地域の性質が元になって、であるが、その地域毎に店舗カラーが存在する。どこかのプロデュース企業や不動産会社が仕掛けた地域もあるが、ほとんどの地域が何かの特色を持っている。この地域一帯は×××が集まっているエリアなどという説明をよく耳にする。この地域カラーの波に乗る事も店舗出店を考察するにあたっての重要なフェーズである。
例えば、心斎橋筋商店街界隈と難波駅南東のなんさん通り界隈を比べてみると、通行量では心斎橋筋商店街が勝るが、年齢、身分、通行時間帯はどはほとんど変わらない。通行量に対する男女比率の差、社会人比率の差が多少あるくらいで、購買力という視点では、両地域にあまり大差はない。しかし両地域に極端に出店比率の違う業態がある。まず簡単に分かるのは被服関係の店舗。心斎橋筋商店街界隈にはいたるところに存在するが、なんさん通り近辺にはあまり見かけない。まったく無いわけではないが、心斎橋方面に比べると、0といってもいいくらいである。それとまったく同じ理由でなんさん通りに少ない業態がアルコール系である。居酒屋業態はほとんどない。逆に心斎橋へ行くと被服業態に負けず劣らず居酒屋がある。それはその地域を利用するユーザーの購買目的を見て、二次的に機能するか否かという論点で結論が見える。
さすがにこの2つの地域だと、出店を考えるオーナー様は上記のカラーぐらい認識済だと思う。しかし例えば清水通と鰻谷通と三休橋筋のカラーの違いはどうかと聞かれると、回答はリサーチ熟度に比例して大きく差が出る。明確に差が無いと思う方もいるだろうが、通い詰めると色々な発見がある。簡単に体感できるのが時間帯別のリサーチである。どこでどのような身分の人々が待ち合わせをしているのか、タクシーの流れが多くなる時間帯に最も通行量が多いのはどこかなど、数回見ただけでは魅力が無さそうな地域でも、リサーチすればするほど、時間と共にそのカラーを露呈するのである。






通行量という情報の中には、年齢、性別、職業、目的、既婚、通路特性など、様々な要素が隠れている。

よって単純に、「通行量が多い=優良立地」とは言えないはずだ。これらの内容を納得いくまで調査・把握した後でも店舗探しは遅くは無い。そして得たデータは、一度記憶してしまえばそうそう変化するものでもないので、出店を検討している地域を感覚だけで決めるのではなく、具体的な数値に起こし、ギリギリまでリスクを排除した店舗選びをして頂きたいと思う。自らが計画している売上高や備品の償却期間なども通行量調査に勘案しながら計画を立てていく。どこに出しても成功するお店など存在しないので、常に最悪の状況を考えながら進めていくことが大切だと思っています。



最後に、法善寺にいる猫ちゃん。
さてどこでしょうか?2匹いますよ★

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気付くと見つめられていましたw

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もしも、1割の力が9割の力と対等だとしたら・・・ 自論【負のスパイラルと自分のルール】

いやぁ~降りましたね。大雪

大阪でこんなに降ったのはどれくらいぶりなんでしょうか?TVでは3年ぶりと言っていましたが、地域によっては何十年ぶりかの積雪だったと思います。

マンションからの景色

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もう一枚 パチリ 

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朝起きてこの景色だったので、皆さんもそうだったと思いますが本当にビックリしました。地球は46億年前の誕生から寒い氷河期と温かい間氷期を、およそ100万年~250万年周期で繰り返しているそうで、もうすぐ(といっても何千年も先との予想らしいですが)次の氷河期へと地球はシフトしていくらしく、まさか今日はその第一日目かっ!?と思わせるくらいでしたね(ちょっと大げさ(笑))






みなさまこんにちわ
今日は不動産賃貸の賃料についてお話です。

賃貸を大きく分けると借地と借家に分けることができます。借地とは、文字通り土地を借りる権利(借地権)を取得する契約で、その土地上に家を建てたり工場や駐車場を作ったりする目的で契約を行います。また多くのロードサイド店舗もほとんど借地権を取得して運営しています。
借家とは、住居や店舗、一戸建てやオフィスビルなどを借りる賃貸です。もちろんその権利の意味合いには土地を借りている事も含まれるので、「借家人は土地を借りていない(借地契約をしていない)から出ていけ」などの暴論は、様々な法律によりまかり通らない事になっています。この話を深くすると本1冊できてしまうぐらいなので、今回は割愛します(笑)
その他「道」を借りたり「空中」を借りたり、タダで借りるのに法律があったりと、賃貸する対象はバラエティーに富んでいます。

このように様々な賃貸物件がありますが、ではその様々な内容に対する「相応の賃料」とは一体どのようにして決まっているのでしょうか?





■適正賃料という言葉が孕む危険性■


不動産屋「ん~だいたいこの辺りの坪単価は○万円くらいですからねぇ」



こんなセリフ、賃貸物件を探しに行かれた事のある人なら、必ず1度は聞いたことがあるはず。
そしてかくいう私も幾度となく答えてきた言葉です。

この坪単価の根拠は1部の物件を除いた目的物件の周辺家賃の平均値です。多少の差額はあれど、地域に根差した不動産屋さんが言うこれらの数値は、およそ間違いではありません。
しかしその家賃がどのように決まっているかと問うてみると、明確な返答ができる業者は恐らくいないでしょう。

なぜなら、決定までの行程があまりに曖昧すぎて、誰も簡単には説明できないからです。あえて言うならば、民主主義的発想によって経年の流れと経済の状況、周辺開発の状況により動的に決定しながらもほぼ固定的な内容である・・・と言えるくらいです。なんじゃそれって感じですよね(笑)さらに誤解を恐れず言うとすれば「雰囲気で適当に決めている」と言ってもいいかもしれません。

もし【明確な何か】を基準として決定しているのであれば、ほぼ立地内容に差のないビル同士の坪単価はお互い近似値を提示するはずです。しかし現実には数千円程度差があります。仮に20坪の店舗で坪単価で3,000円の差があると、家賃としては6万円差。店舗面積によっては、かなり大きな差額となって表れるでしょう。

家賃20万円と26万円。年間で72万円の差額。飲食業における一般従業員3人分くらいの平均的な月収に匹敵するくらいの金額です。これは経営者にとっては大問題です。しかし、ここにまできて言うのも変ですが、適正家賃に近い値を私も出すことが出来ません。なぜなら適正家賃という言葉の意味自体が曖昧だからです。何を基準にして適正とするのかのルールが有りません。横のビルの家賃、前回の家賃、業者からのアドバイス、固定資産税の分割金額、利回り、不動産価格、都市開発の方向性、入札、ナショナルチェーンによる集客力がもたらす恩恵、などなど、基準としているであろう内容はあれど、均一ではありません。不動産査定を非常に論理的な根拠と共に数値化する不動産鑑定士が鑑定しても、答えは十人十色の結果となります。

では、この家賃のバラツキの根拠となる源泉はあるのか。
あります。たった1つ。






それは「欲」です。


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皆さんがご察しの通り、適正家賃の「適正」とは、入居者の様々な業態に対しての言葉ではありません。ほとんどの物件が、上記の内容を3つに分けるとすると「立地環境」「物件価格」「情報」、そこに最後の「階数」を加えた内容が生みだす金額を「適正」と呼んでいます。よってラーメン屋さんも高級宝石店もコンビニも財閥系銀行ATMも同じ賃料で契約することになります。
適正とは、あくまで物件のいろはにかかる言葉です。物件の所有者からすれば至極当然かつこれ以外に適正を図る方法はあり得ないと考えるでしょう。第三者からみても合理的な導き方です。間違っているとは思えません。



しかし、その正当性がゆえに、不動産を取り巻く経済事情は深刻さを浮き彫りにします。



その深刻さを最も露骨に体感できるのが、全物件の1割程度しかない超優良物件の家賃です。
大阪で例えると、一日の人通りが極端に多い心斎橋筋商店街や、それとが交わる交差点角付近の立地、梅田駅中央入口が目前の店舗、北摂の主要駅前店舗などです。
この様な物件の場合、上記の基準などはあまり意味を持ちません。
基準から出た「適正家賃」金額を大幅に上回り、保証金の額も高額になります。所有者の欲望がその金額を高止まりさせ、「この物件はどうせいつかは決まるだろう」という思惑が強気の家賃設定に繋がっています。そしていつしかその家賃がその物件の「適正家賃」となります。

結果的にその物件で安定的に営業が行える業態がごく一部となってしまうのです。

この様な超優良物件の情報を入手した場合、ほとんどの店舗オーナー様は家賃交渉を行います。リスクヘッジを考え、自ら計画した売り上げ予測に基づく収益計画に整合性を持った賃料設定金額が、必ず自身の頭にあるはずです。
ですが、店舗運営で最も重要なファクターを占める店舗前通行量の極端に魅力的な数値、実際に現地でその数値の裏付けを体感した自ら受ける感覚によって、多くの経営者がいつもより強気の収益構造を描いてしまいます。
その結果、「最悪の思考」に陥ってしまうのです。

「これだけの人が通るならば、たとえこの家賃でも運営可能かもしれない」と。


そして、その後の思考ルーティンとしては、まず賃料ありきの売り上げ予測になってしまいます。本来ならば売り上げが○○万円であれば、家賃は△△万円以下、となるはずです。賃料の金額に売り上げを合わせてしまう事で、本来のリスクヘッジに対する思考順路が真逆の方向に進み始めてしまうのです。

上記のような超優良物件は、一部の大手企業が出店するフラグシップ店を除き、出店した時点で先が見えている物件だと私は考えています。日々のまじめな営業努力は飲食業界で生き残る大切な要素です。しかしその努力さえも業態によっては完全に意味をなさない物件も存在すると思います。

残りの9割の物件でも閉店や移店は日常茶飯事です。しかし上記の1割物件の1年以内の退去率には到底及ばないでしょう。この1割不動産が負のスパイラルを生み出しています。これはあくまで現場での感覚ですが、1割不動産が経済に与える影響は、ボクシングで言うとボディーブローです。数発程度や元気な時には、ダメージを受けてもさほど問題ではありません。しかし時間の経過により、疲れ切った体(経済状況)にジワジワ影を落とし効果を発揮します地域を活性化するのにはビジネスとして質の良い物件は必須です。しかし現在の不動産取引実務者として感じるには、1割不動産は、9割不動産と同等もしくはそれ以上のチカラで、その活性化を見えないところで阻害しているように思います。











■経済的カオスを晴らす?混ざる?■



1割不動産のほとんどは収益の最大化を目的とした収益物件です。収益を上げるために備えられたルールを厳格に守ります。仮にその不動産が証券化されていた場合、金融商品の構造上、例えば賃料の減額交渉など認めてもらえるまでの行程が長く、ほとんどの場合が良い結果を生みません。その上「厳格なルール崩す必要性がない=入居ニーズが現行家賃で存在する」と考え、先ほど述べた基準( 横のビル家賃、物件価格etc )を中心に、長期的な経済の展望を考えて賃料が設定されることは、まずありません。あくまで短期的な設定。すなわち「取れるときに取っておく」ということが結果的に言える状況です。

先述の通り、1割物件といえど、家賃設定金額にはそれ相応の理由があります。その正当性が、明らかな不公平と言えないレベルで認められています。これは間違いだと声を大にして訴える事は出来ず、そしてもちろん間違いではありません。この一見矛盾していそうな相反する内容が、不動産経済の進むべき方向性に「もや」をかけている気がしています。今や主要都市の不動産は、日本の資本だけではなくなっています。中国を代表するアジア諸国やロシア、アメリカ、中東産油国などの、投資的ではなく、投機的なファンドによって、多くの不動産が取り引きされています。様々な企業、資本の多様な思惑が絡み合い、日々深みを増してゆく混沌とした経済の状況を正確に判断するのは容易ではありません。混乱ともとれる今の経済状況下において、目の前の流れに乗るのか反るかといえば、大半の意見が「乗らざるを得ない」となるでしょう。反って新しい枠組みや基本的ルールを作る事に力を注ぐより、混沌とした内容を手探りで進み、ある意味では一か八かの決断にかける選択を取らざるを得ないのです。


そしてその決断こそ、「最悪の思考」へと繋がる入り口なのです。



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適正家賃と言われても、あなたにとっての適正家賃かどうかを見極めることが極めて重要です。この辺りは賃料が高いから仕方ない・・・という考え方はある意味での思考停止です。生き残るためには、まず「負けない事」が大事です。例え頭に思い描いた内容の物件があったとしても、冷静に判断ができる考え方が必要です。時には潔く見送る事も大切な仕事の1つになってきます。
大事なのは「絶対に守る自分の中のルール」を作り、それに忠実に従っていくことです。

そして、目的の物件を取得するために食らいつく時と身を引く時のバランス感覚を養い、経験を積む事によって見えてくる、「真の適正賃料」が、1人1人違う金額であることは、言うまでもありません。











プロフィール

Saymer

Author:Saymer
洋楽ロック(80’s~90’s)と、スポーツ(球技全般)をこよなく愛しております。海山で自然との遊戯を好み、時間と資金と心に余裕があればすぐに動き出します。
読書も好きで、政治経済から推理小説、宗教理念やノンフィクション物まで何でも読みます。いい歳してTVゲームも好きで、結局インドアなのかアウトドアなのか自分でもよく分りません。
法律と科学を好み、文系か理系かこれまた自分でもよくわからない嗜好の持ち主です。
免疫力が弱いらしく、すぐにウイルスに負けてしまいます。阪和線で季節を問わず鼻水たらしながら本を読んでいるヒトを見かけたら、それは多分私です。

仕事は大阪の工務店で、不動産事業を行っております。
主に店舗不動産の仲介、売買、コンサルティングですが、収益物件取引、住居・店舗の賃貸や管理なども行っております。

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